무주택자의 내 집 마련 기회 확대? 임대 후 분양주택에 관한 쟁점
어린 시절 목이 말라 물을 달라고 했다가 친척 한 분의 장난으로 맥주를 보리차인 줄 알고 마신 적이 있다. 어른이야 없어서 못 먹는 맥주일지 몰라도 어린아이로선"왜 이런 시큼한 걸 맛있다고 마시지?" 싶었던 것 같다. 몇 년 동안 임차하다가 소유할 수 있다는 주택을 정부에서 공급한다는 걸 보며 문득 보리로 만든 액체는 액체인데 보리차가 아니었던 맥주가 생각났다.
사실 이처럼 임차해 살다가 분양받는 집을 정책적으로 공급한 건 2022년 발표된 뉴:홈 선택형이나 내 집 마련 민간임대가 처음은 아니다. 이외에도 공공임대의 하나인 분양전환공공임대가 있다. 5년 공공임대니 10년 공공임대니 하며 5년에서 10년 동안은 저렴하게 공공임대에서 살다가 분양받을 수 있는 집이다. 때문에 정책적으로는 일정 물량의 집을 임대주택으로 꾸준히 공급할 필요가 있다. 하지만 이게 집을 짓는 공급자에게는 또 고민이다. 분양주택과 달리 임대주택은 거액의 분양가를 받을 수 없다. 그래서 공급자는 집을 다 지은 후 토지비, 건설비, 대출금 등을 빨리 회수해 은행이나 채권자에게 갚기 어렵다.
2022년 이후 주택시장이 전체적으로 침체했다는 한계는 있지만, 그래도 최근인 2023년 상반기에 입주자 모집 공고가 있었던 인천의 한 59㎡ 공공지원민간임대 아파트를 대상으로 계산해보았다. 하지만 이런 계산은 주택 소유 수요자 수만큼이나 다양할 여러 경제적 여건을 간과하고 있다. 쉽게 생각해 볼 수 있는 사례가 도시근로자 가구당 월평균 소득 120%보다 낮은 소득을 버는 사람이 10년 후에 이 집을 분양받을 비용을 부담할 수 있을지다. 한 가지 더 고려해야 할 점은 앞의 예시에서 가정하고 있는 59㎡의 집을 3인 가구가 평생 '거주'할 목적으로 분양받을지다. 이 집을 분양받아 몇 년 후 집값이 오르면 이를 팔고 더 넓은 집으로 이사한다는 등의 계획을 세울 수도 있지만, 애초에 장기적인 관점에서 특정 지역에 정착할 계획이 있거나 추가 자녀 계획이 있는 등의 가구도 있을 수 있다.
다행스럽게도 과거 우리 정부는 임대 후 분양주택 공급을 통해 다른 장기임대주택 공급 자체를 줄이진 않은 것이다. 이것이 가능했던 것은 임대 후 분양주택 공급량 증가만큼이나 장기임대주택 공급을 위한 공공지원이 충분했기 때문으로 예상된다. 그래서 공급량 수치 이면에 있는 공공지원 수치 변화를 살펴보고 앞으로도 이제까지의 임대주택 유형별 공급 변화와 유사한 경향이 나타날지 검토할 필요가 있다.관련해서 청약저축 등을 통해 조성된 주택도시기금이 어떤 주택의 공급을 지원하고 있는지 살펴봤다. 우리나라에서 주택 공급을 위한 공공지원은 기금의 융자와 출자 형태로 이뤄지는 경우가 많다고 한다.
평균 소득보다 적게 벌고 자산이 적은 가구가 임대 기간이 종료된 후 임대 후 분양주택의 분양금을 감당할 수 있을지 아직 의문이다. 그렇다고 이러한 입장에 처한 임차 가구가 장기 거주 가능한 임대주택을 선택할 수 있을지 보면, 이후 임대 후 분양주택을 비롯한 분양주택 공급 확대로 공공임대 공급 지원이 줄어들며 그 기회를 잡기 위한 경쟁이 더욱 치열해질 듯하다.
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