'고점 대비 평균 40% 정도는 떨어질 것으로 본다'\r부동산 아파트사이클연구소장 이현철
‘불황기’ 전문가의 자산관리 전략 ‘흑묘백묘’. 한 금융기관이 제시한 2023년의 투자 키워드다. 고금리 기조가 이어지며 돈줄이 마르는 고난이도의 투자 환경에서 과거의 패턴은 잊고, 유연하게 대응하라고 입을 모은다. 중앙SUNDAY는 지난해 격변의 시장에서 현명한 투자 나침반을 제시해 주목을 받은 금융·부동산 전문가를 통해 ‘긴축의 시대, 2023 자산관리 전략’을 들어봤다. ‘부동산 사이클론자’ 이현철 소장최근 집값 급락에도 이현철 아파트사이클연구소장은 “실거주라도 주택 구입에 나설 때가 아니다”고 말했다. 진짜 벼락거지는 상승장이 아니라, 하락장에 생겨난다는 것이 그의 주장이다. 상승장의 무주택자는 상대적 박탈감을 느끼는 심리적 위협이 전부지만, 대출을 끼고 주택을 샀는데 하락장을 맞으면 실제 현금을 잃는 상황에 처한다.
이 소장은 2021년부터 “집을 팔라”고 주장해 ‘하락론자’로 불렸다. 당시 “평생 무주택거지로 살라”는 등 욕을 많이 먹었다고 털어놨다. 하지만 실제 지난해부터 주택시장이 크게 흔들리면서 그의 주장에 귀를 기울이는 이들이 많아졌다. 이에 관해 그는 “2018년 『전세가를 알면 부동산 투자가 보인다』는 첫 책에선 폭등을 앞두고 있다고 썼다”며 “하락론자가 아닌 사이클론자”라고 말했다. 이 소장은 “현재 수도권은 본격적인 하락장에 진입하는 시기”라고 진단했다. 2021년 상승장에서 ‘하락’을 경고했다.“부동산에 대한 대중 심리는 한번 뜨거워지면 오랫동안 지속된다. 주택시장에 관심이 없던 사람들까지 막판에 시장에 참여하게 된다. 주택 수요가 늘고, 공급 부족 상황이 벌어진다. 이러한 대중심리와 정부 정책을 주시했다. 폭등이 시작되면 정부는 규제책을 쏟아내지만, 과열된 상태에선 일단 시장이 정책을 이긴다. 하지만 그 과정에서 상승 에너지는 점점 손실된다. 상승에서 하락으로 전환하는 사이클이다.” 현재 아파트 사이클은 어디에 있나.“하락이 본격 시작되는 단계다. 지금 매도자들 대부분은 버티고 있다. 그건 진짜 하락장이 아니다. 매도자들도 하락을 인정해야 한다. 최소 4~5년간 하락하며, 고점 대비 평균 40% 정도는 떨어질 것으로 본다.” 금리 인상이 멈추면.“금리 인상이 멈춘다고 부동산 시장의 방향을 돌릴 순 없다. 금리는 2차 요인이다. 시장과 방향이 같으면 큰 힘을 내지만, 시장의 흐름을 바꾸는 건 아니다.
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