변호사가 본 전세사기 특별법의 허점과 사각지대newsvop
‘전세사기 특별법’이 2주 넘게 국회에서 표류하고 있다. 특별법 수정안이 나오기도 했지만, 피해자 인정 범위를 더 확대하고 채권매입 방안을 포함해야 한다는 야당의 요구를 정부여당이 거부하면서 결국 불발됐다. 국회는 오는 25일 열릴 본회의에서 전세사기 특별법 제정안을 통과시킨다는 계획이지만, 여전히 여야간 입장차를 좁히지 못하고 있는 만큼 계획된 본회의 통과를 장담할 수 없는 상황이다.
전세사기 피해자들과 야당도 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 전부 전세사기로 볼 수 없다는 데는 이견이 없다. 다만 피해자 구제를 목적으로 한 특별법인데도 지원대상이 너무 협소하다는 지적이 나왔다. 이중계약은 깡통전세나 중복계약 등과 함께 흔한 전세사기 유형 중 하나다. 집주인이 아닌 공인중개사, 임대관리업자 등의 대리인이 사기의 주체가 되는 것이 특징이다. 집주인에게 월세계약 체결을 위임받고 정작 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 챙기는 수법이다. 최근 경남 함양의 한 빌라에 발생한 전세사기도 이 같은 신탁부동산 전세사기인 것으로 파악됐다. 피해자는 16가구 규모로, 전세계약 종료 후 임대인에게 보증금 반환을 수차례 요청했으나, 현재는 임대인과의 연락이 끊긴 상태다. 피해자는 기존 소유자와 계약을 맺었던 만큼 법적 소유권을 가진 신탁사에 보증금 반환을 요구할 수도 없다.지원 요건 ❷호 ‘보증금 3억원 이하인 경우’에 대해서는 피해금액 규모를 구체적으로 명시한 만큼 사각지대도 명확하다. 전세사기 피해금액이 최대 4억5천만원을 넘어갈 경우 특별법 적용대상에서 제외되기 때문이다.
경·공매 절차 개시도 쉽지 않다. 근저당이나 국세체납 등 선순위 채권이 존재해 경공매가 진행되는 경우가 아니라면 이 역시 피해 임차인이 직접 신청해야 한다. 문제는 경매신청을 위해선 보증금 반환소송에 대한 법원 판결이 필요하다. 임대인을 상대로 먼저 보증금반환 소송을 제기해 법원으로부터 지급명령 판결을 받고, 이를 근거로 경매를 신청할 수 있다는 의미다. 또 보증금반환 소송의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서만 제기할 수 있어 임대차계약이 종료된 세입자만 가능하다. 김 변호사는 “언론을 통해 알려진 사건이 아니라면 자신과 같은 피해자가 몇 명이나 되는지 알 방법이 없다”며 “오히려 경찰이 수사를 통해 확인하는 게 훨씬 빠르고 정확하다”고 지적했다.
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