(서울=연합뉴스) 임수정 박초롱 기자=정부가 현재 3∼5%에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20%...
현물출자 시 자본구조 변화 예시 임수정 박초롱 기자=정부가 현재 3∼5%에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제 혜택을 부여한다.이렇게 하면 지금처럼 사업자가 연 10%대 고금리 대출을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다.정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했다.우리나라에서 '부동산 PF 위기'가 고질적으로 반복되는 이유로는 선진국에 비해 낮은 PF 자기자본비율이 꼽힌다.그러나 우리나라 PF사업은 자기자본비율이 3∼5% 수준이라 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 고금리 대출을 받는다. 3억원만 들고 100억원짜리 사업을 시작하는 셈이다.이런 구조 아래서 금리가 오르거나 경기가 위축되면 PF 사업성은 급격히 악화된다. 큰 규모 사업은 기간이 1년만 지연돼도 이자가 몇백억씩 쌓이게 된다.
정부 방안의 핵심은 토지주가 토지·건물을 리츠에 현물출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 높이는 것이다.이는 미국에서 1992년 도입돼 리츠 시장의 성장을 이끈 '업리츠' 방식이다.국토부는 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7천만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다.서울 아파트정부는 내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업을 진행하기로 했다.토지주가 기업형 장기임대주택 같은 정책사업을 위해 토지 현물출자를 하면, 한국토지주택공사가 매입 확약으로 사업성을 보완한다.금융기관이 PF대출을 해줄 때는 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등화하도록 한다.지금까지 형식적으로 진행돼온 금융기관의 PF 사업성 평가가 제대로 진행될 수 있도록 평가 기준과 절차도 마련한다.안정적인 자기자본비율을 지닌 리츠에는 3기 신도시 등 공공택지를 우선 제공해 한국형 디벨로퍼를 육성에도 나선다.
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